REITs即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段，就是把流动性较低的、非证券形态的
房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。目前国内的REITs是基础设施
REITs。 就是把一类实物资产证券化了，可以供外部投资者像购买上市公司股票一样购买一定的份
额，享受普通股东的投资收益。这类实物资产可以包括佳宅、写字楼、购物中心、产业园区、高速公路、仓储物流等等。（国内仍以基础设施为主，美国REITs已经由传统的商业物业、写字楼及基础设施等，拓展至仓储、数据中心、医疗保健等领域。）没有证券化前，这类实物资产很难流通，标的太大，要么是作为银行抵押物做再融资，要么是在大宗交易市场上流通，普通投资者很难参与投资。
国内首批REITs买的是什么？首批REITs的底层资产一共有收费公路、发电站、污水处理站、产业园和仓储物流5种类型，都算是基础公共设施，即便涉足房地产的类型，也是在地产领域中稳定性相对更高的产业园和仓储物流资产。
如何判断公募REITs成长性和投资价值？REITs模式的核心，是将不动产与管理收益拆分，一方面，这种做法可以充分利用金融杠杆，通过管理收益分成的方式吸引1外部投资者，另一方面，物业投资者可以缩短投资周期，并保证资产处置的灵活性。投资分析师最喜欢用的一句话是 “阳光底下无新事〞，如果说买股票就是买公司，是与公司共同成长，享受公司分红；
那么买REITs就是分享底层资产的管理收益，投资者可以获得底层资产运营所产生的现金流分红。判断REITs的成长性和投资价值就变成了评估底层资产的内在价值. 如何评估底层资产的投资价值？拿仓储空间和产业园为例，本质上以这两种物业为底层资产的REITs是收租型资产，购买了相关REITs的份额持有者成为了“房东”，每年享有租金收益的一部分。那么评估其投资价值就变成了分析宏观层面的经济环境、产业政策、行业周期等，微观层面的运营情况，包括租金、空置率租户结构、租约到期情况等，对投资者的专业度和成熟度不容小觑。
